TIP PEMBELIAN RUMAH DENGAN PEMAJU : Salkukhairi Abd Sukor

Baik, apa yg anda WAJIB tahu sebelum putuskan untuk membeli rumah dengan Pemaju (Developer)??

1.)     Sebelum anda putuskan untuktk membeli rumah dengan sesebuah syarikat pemaju, selidikilah dulu latar belakang pemaju tersebut. Cuba dapatkan sedikit gambaran tentang  syarikat tersebut. Saya amat galakkan anda untuk membuat carian syarikat (company search) untuk mengetahui maklumat-maklumat penting tentang syarikat tersebut.

2.)     Melalui carian syarikat anda boleh mengetahui tentang status syarikat tersebut sama ada ianya syarikat berdaftar ataupun tidak, sama ada ianya masih aktif dan tidak digulungkan (bankrupt) atau sebaliknya, bilakah syarikat tersebut ditubuhkan dan adakah syarikat tersebut didaftarkan sebagai syarikat yang menjalankan perniagaan pemajuan hartanah ataupun tidak (kerana banyak syarikat yang buat bisnes hartanah tapi sbnrnya syarikat tersebut tidak pun didaftarkan sebagai syarikat yang mana perniagaannya adalah pemajuan hartanah).

3.)     Melalui carian syarikat juga anda boleh mengetahui siapakah pemegang saham syarikat tersebut, ahli lembaga pengarah dan juga modal berbayar (paid-up capital) serta untung rugi syarikat tersebut. Maklumat tersebut dapat memberi gambaran awal kepada anda tentang sejauh manakah establishnya serta kemampuan syarikat tersebut untuk memajukan sesuatu projek hartanah. Kalau syarikat yg modal berbayarnya (paid-up capitalnya) hanyalah RM2 atau baru seminggu didaftarkan, bagaimanakah anda boleh meyakini ianya mampu melaksanakan satu projek perumahan yg melibatkan 100 unit buah rumah misalnya. Bagi saya gambaran awal sebegitu amat penting dalam kita menilai sesuatu.

4.)     Saya amat sarankan anda membuat semakan tentang pengalaman dan track record pemaju tersebut dalam bidang hartanah dan berapa banyakkah projek perumahan yg pemaju tersebut telah bina dan siapkan. Caranya, adalah dengan menghubungi Bahagian Perlesenan, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan untuk mengetahui tentang pengalaman syarikat tersebut dalam bidang hartanah.

5.)     Melalui semakan tersebut anda boleh tahu setakat mula penubuhannya, berapakah banyakkah projek perumahan yang mereka telah bina dan siapkan dgn sempurna, berapa banyakkah projek perumahan mereka yang lewat atau terbengkalai, adakah pemaju atau mana-mana ahli lembaga pengarahnya pernah disabitkan dengan apa-apa pertuduhan atau kesalahan di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan), adakah pemaju tersebut pernah kena black list oleh kementerian dan lain-lain maklumat yg berkenaan lagi.

6.)     Melalui maklumat tersebut juga anda dapat membuat penilaian sejauh manakah bersihnya track record syarikat pemaju tersebut. Kalau anda dah tahu yg syarikat tersebut ada projeknya pernah terbengkalai dan bermasalah, eloklah jangan ambil risiko untuk membeli hartanah yg dibina olehnya.

7.)     Sila semak juga dengan kementerian sama ada pemaju tersebut telah memperolehi lesen pemajuan perumahan serta permit iklan dan jualan atau tidak untuk sesuatu projek perumahan yang didirikan tersebut. Lesen pemajuan perumahan dan permit iklan dan jualan ini perlu diperolehi oleh mana-mana syarikat pemaju sebelum mereka boleh memulakan pembinaan sesuatu projek perumahan dan menawarkannya untuk jualan kepad orang ramai. Adalah satu kesalahan di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) bagi mana-mana  pemaju yang gagal mendapatkan kelulusan lessen dan permit tersebut.

8.)     Biasanya syarikat yang telah memperolehi lesen pemajuan perumahan dan permit iklan dan jualan ini, mereka dikehendaki menulis nombor lesen dan permit tersebut dlm setiap notice board atau pamphlet/ broucher yg mereka keluarkan. Walaubagaimanapun, untuk pengesahan, sila semak dgn kementerian ttg nombor lesen pemajuan dan permit iklan dan jualan tersebut sama ada ianya benar-benar telah diluluskan dan sah (valid).

9.)     Setelah anda meyakini yang syarikat tersebut benar-benar berpengalaman dan kukuh dalam melaksanakan sesuatu projek perumahan, bolehlah anda deal dgn mereka untuk mengetahui maklumat terperinci tentang rumah yg anda ingin beli tersebut. Cumanya, satu perkara yang saya ingin ingatkan, sebelum anda putuskan untuk membeli rumah tersebut, macam biasa, sila mintak salinan geran rumah tersebut daripada pemaju dan lakukanlah carian tanah di pejabat tanah. Sila juga mintak drpd pemaju salinan Lesen Pemajuan Perumahan dan Permit Iklan dan Jualan untuk projek tersebut sebagai pengesahan.

10.) Jika anda telah berpuas hati dgn keadaan fizikal, status tanah, harga dll berkenaan hartanah tersebut, barulah anda memasuki perjanjian jual beli dgn pemaju. Jgn sama sekali anda tergesa-gesa untuk t.tgn perjanjian jual beli selagi anda masih belum berpuas hati dgn hartanah tersebut. Kalau boleh masa ini lah anda nak tanya, mintak dan clarify apa sahaja dgn pemaju. Kerana setelah anda menandatangani perjanjian jual beli kelak anda dianggap telah terikat dengan terma-terma perjanjian jual beli tersebut dan kebiasaannya, pemaju pun sudah agak kurang minat untuk melayan anda, kerana mereka sudah berjaya ikat anda. 

11.) Apabila anda bersetuju untuk membeli sesebuah rumah yg dibina oleh Pemaju, anda akan menandatangani satu Perjanjian Jual Beli (SNP).Sebenarnya SNP untuk rumah yang dalam pembinaan yg dibina oleh Pemaju ini hendaklah menggunapakai Jadual G (untuk landed house) atau Jadual H (untuk strata title house) di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966.

12.) Pendek kata SNP yg pembeli t.tgn itu adalah SNP yg standard dan telah ditetapkan syarat dan termanya oleh Kerajaan. Dan ianya sama sekali tidak boleh diubah sama ada oleh Pemaju atau Pembeli. Disebabkan ianya satu agreement yang standard, maka majoriti daripada Pembeli tidak membaca SNP tersebut.

13.) Alasannya, ini agreement standard sahaja, kalau baca pun sampai besok pun tak habis. Lagipun ini ayat lawyer, manalah saya faham. Itulah alas an-alasan yang biasa kita dengar.Peguam pun (sesetengahnya sahaja) ada yang tidak sempat untk menerangkan kpd Pembeli secara keseluruhan apakah terma-terma penting yang terdapat dalam SNP tersebut sebelum Pembeli t.tangan. Akibatnya, ramai yang beli rumah tetapi mereka tidak faham kandungan agreement yang mereka t.tgn itu. Bila ada masalah dengan rumah tersebut nanti barulah mereka akan cuba belek belek semula SNP tersebut.

14.) Jadi, oleh sebab itu di sini saya akan huraikan secara ringkas diantara terma-terma penting yang terdapat dalam SNP tersebut. Harap-harap selepas ini kalaupun anda tak sempat nak baca keseluruhan agreement tersebut, setidak tidaknya anda telah dapat gambaran secara umum apakah terma-terma penting yang terdapat dalam SNP tersebut.  Diantara terma-terma tersebut adalah:-   Pemaju hendaklah menyiapkan rumah dan menyerahkan milikan kosong rumah tersebut kpd Pembeli dalam masa 24 bulan daripada tarikh SNP. Tarikh SNP tidak semestinya sama dgn tarikh pembeli t.tgn SNP ya. Ia mungkin lewat sedikit drpd tarikh t.tgn SNP. Biasanya tarikh SNP adalah tarikh dimana SNP tersebut dimati setem.

15.) Sekiranya Pemaju gagal menyiapkan dan menyerahkan milikan kosong rumah tersebut kepad a Pembeli dlm tempoh 24 bulan dari tarikh SNP tersebut, Pemaju dikehendaki membayar gantirugi kelewatan kepada Pembeli pada kadar sepuluh peratus (10%) setahun daripada harga beli bermula dari tarikh sepatutnya penyerahan pemilikan kosong dibuat hingga tarikh sebenar Pembeli mengambil pemilikan kosong rumah tersebut. Dan bayaran gantirugi tersebut hendaklah dijelaskan oleh Pemaju kepada Pembeli pada masa penyerahan milikan kosong rumah tersebut dibuat.

16.) Perkara ini mungkin ramai yang terlepas pandang, dimana kebanyakan Pembeli tidak tahu pun mereka layak dibayar gantirugi kelewatan siap rumah oleh Pemaju. Bagi mereka yg tahu hak mereka pun biasanya tidak bertanyakan ttg bayaran gantirugi tersebut pada masa serahan milikan kosong dibuat sedangkan SNP jelas menyatakan yang Pemaju kena bayar bayaran denda lewat tersebut pada masa serahan milikan kosong dibuat, bukannya menunggu sehingga pembeli memfailkan tuntutan di Tribunal Pembeli rumah misalnya.

17.) Harus diingat, maksud serahan milikan kosong di atas itu tidak sama dgn serahan kunci rumah. Di sini ramai orang konfius dan silap faham. Kalau begitu apakah perbezaan di antara serahan milikan kosong dgn serahan kunci?

18.) Serahan kunci beerti pemaju hanya menyerahkan kunci rumah sahaja kpd pembeli sedangkan serahan milikan kosong membawa maksud Pemaju menyerahkan kunci rumah bersekali dengan hak untuk mendiami rumah tersebut. Jadi, kunci rumah mungkin boleh diserah oleh pemaju kepad apembeli pada bila-bila masa dengan syarat rumah tersebut telah dipasang pintunya.

19.) Tetapi milikan kosong hanya diserahkan selepas rumah tersebut siap dibina dgn sempurna, dan setelah mendapat pengesahan daripada Arkitek yang rumah tersebut telah siap dibina dengan sempurna, disamping Pemaju atau wakil pemaju telah memohon untuk pengeluaran CFO (sekarang dipanggil CCC). Ertinya, kalau setakat serah kunci tetapi pembeli masih tak boleh nak duduk rumah tersebut kerana belum dapat CFO, maka itu bukanlah penyerahan milikan kosong sebenar sbgaimana yang disyaratkan dalam SNP. 

20.) Selepas milikan kosong diserahkan kepada Pembeli, Pembeli mempunyai tempoh liabiliti kecacatan (bahasa mudahnya dipanggil tempoh warranty) selama 24 bulan. Dalam tempoh tersebut sebarang kerosakan rumah yang disebabkan oleh mutu ketukangan, atau bahan-bahan yang digunakan, atau sekiranya kerosakan disebabkan Pemaju tak ikut spesifikasi atau pelan bangunan yg telah diluluskan, maka Pembeli boleh hantar notis aduan secara bertulis kepada Pemaju memaklumkan tentang kerosakan tersebut.

21.) Dan sebaik sahaja menerima notis aduan tersebut, Pemaju dikehendaki memperbaiki segala kerosakan rumah tersebut dalam tempoh masa 30 hari daripda tarikh terima notis aduan. Sekiranya gagal, Pembeli boleh lantik kontraktor atau tukang mereka sendiri untuk membaiki kerosakan tersebut, dengan syarat kontraktor yang dilantik kena bagi satu sebut harga kepad a Pemaju tentang kos pembaikan kerosakan tersebut dan bagi peluang sekali lagi kepada Pemaju untuk baiki kerosakan tersebut dalam masa 14 hari. Sekiranya Pemaju masih tidak baiki kerosakan tersebut, maka bolehlah kontraktor yang dilantik itu membaiki kerosakan tersebut dan segala kos pembaikan boleh dituntut daripada wang pertaruhan (retention money) yang dipegang oleh Peguam.

22.) Satu perkara yang anda harus tahu, dalam SNP standard  ini, tiada Klausa yang membolehkan Pembeli menamatkan perjanjian jual beli akibat kelewatan Pemaju menyiapkan rumah atau keingkaran Pemaju mematuhi syarat-syarat atau terma-terma dalam SNP dan sebagainya , tetapi sebaliknya di pihak Pemaju mereka boleh membatalkan perjanjian jual beli sekiranya pembeli gagal membayar harga jual beli dalam tempoh masa yang ditetapkan.

23.) Ertinya, kalau Pemaju lewat siap rumah atau gagal mematuhi syarat-syarat yg ditetapkan dalam SNP Pembeli tidak boleh membatalkan perjanjian tersebut, tetapi mereka boleh menuntut gantirugi daripada Pemaju sebagaimana yang saya nyatakan di atas, itupun setelah rumah tersebut siap dibina sepenuhnya dan milikan kosong telah diserahkan kepad Pembeli.

24.) Jadi, bagaimana pula keadaannya kalau rumah tersebut tak siap-siap atau terbengkalai terus? Apakah hak Pembeli? Setakat ini sebenarnya masih terdapat kelompongan (loopholes) yang nyata dalam SNP tentang perkara tersebut, bahkan dalam Akta Pemajuan Perumahan itu sendiri masih tidak jelas tentang apakah hak-hak pembeli sekiranya sesuatu projek perumahan itu terbengkalai.

25.) Setahu saya, setakat ini masih belum ada jalan penyelesaian yang jelas tentang isu ini. Saya pun tak pasti bagaimana kerajaan melihat isu ini dan bilakah satu klausa yang khusus akan dimasukkan kedalam standard SNP tersebut untuk memberikan hak kepada Pembeli untuk menamatkan perjanjian sekiranya didapati Pemaju ingkar. Kerana isu ini melibatkan soal politik jua.Inilah sebenarnya yang harus diketahui oleh Pembeli-pembeli  rumah sekalian.

26.) Tetapi sebaliknya, jika Pembeli pula yang ingkar untyk menjelaskan bayaran harga jual beli dalam tempoh masa yang ditetapkan, Pemaju berhak untuk menamatkan SNP tersebut. Kesan penamatan tersebut adalah, pemaju boleh melucutkan (forfeit) 10% daripada harga jual beli yang telah dijelaskan oleh Pembeli dan bakinya (sekiranya ada) hendaklah dikembalikan kepada pembeli. Anda mungkin merasakan ini tidak adil bukan? Tetapi sedarkah anda itulah realiti sebenar agreement jual beli rumah yang anda t.tgn selama ini.

27.) Selain daripada Pemaju boleh membatalkan perjanjian sekiranya Pembeli lewat menjelaskan bayaran harga jual beli, Pemaju juga boleh mengenakan faedah lewat bayar sebanyak 10% setahun, (dikira dari hari kehari) kepada Pembeli, sekiranya bayaran tuntutan progress gagal dijelaskan oleh Pembeli/ Bank kpd Pemaju dalam tempoh masa 21 hari bekerja daripada tarikh notis tuntutan pembayaran diterima.

28.) Ertinya, kalau sekiranya Pembeli lewat bayar harga jual beli disebabkan bank pembeli yang lewat buat bayaran misalnya, maka Pembeli boleh dikenakan faedah lewat bayar oleh Pemaju. Melainkan kelewatan tersebut disebabkan oleh kecuaian Pemaju sendiri seperti dokumen untuk tuntutan bayaran progress tidak lengkap dan sebagainya. Maka nasihat saya dlm keadaan ini, elok juga pembeli dapat follow up juga dengan bank supaya dibuat bayaran tuntutan dalam tempoh 21 hari bekerja, kerana jika bank anda lewat buat bayaran, anda yang akan dikenakan charge interest oleh pemaju.

29.) Pemaju hendaklah membuat pindah milik rumah tersebut kepada pembeli sebaik sahaja pembeli telah menjelaskan keseluruhan harga jual beli. Ini bagi kes pembeli yang bayar secara cash. Adapun bagi Pembeli yang bayar secara pinjaman, Surat Akujanji atau Surat Kelulusan Pinjaman yang dikeluarkan oleh Bank/ Pembiaya boleh dijadikan sandaran untuk Pemaju membuat pindahmilik rumah tersebut kepad Pembeli, walaupun keseluruhan jumlah pinjaman tersebut masih belum dijelaskan sepenuhnya oleh Pembeli. Ini kerana secara praktikalnya, bank/ pembiaya tidak akan melepaskan pinjaman tersebut kpd Pemaju selagi mana rumah tersebut belum digadaikan kepada bank/ pembiaya. Untuk membolehkan gadaian didaftarkan, pindah milik harus dibuat terlebih dahulu.

    Salkukhairi Abd Sukor

          Sumber : https://www.facebook.com/salkukhairi.abdsukor

** Sebagai Orang Islam, adalah wajib untuk para pembeli rumah menggunakan perkhidmatan keawangan Islam (Islamic finance) yang telah disediakan di setiap bank. Ini bagi mengelakkan kita daripada dihinggapi dengan dosa ‘riba’( dosa yang sangat besar di sisi islam) yang terdapat dalam sistem pinjaman konvensional. “Berkatilah rumah idaman anda dengan sumber yang halal lagi barkah”.