Oleh :
Salkukhairi bin Abd Sukor
Peguam Hartanah
Ramai yang bertanggapan, kelewatan penyelesaian urusan jual beli sesuatu hartanah adalah disebabkan oleh peguam tidak buat kerja.
Sebenarnya, tiada peguam yang rasional dan professional sengaja melewat-lewatkan penyelesaian urusan jual beli hartanah anak guamnya, kerana ia akan melibatkan “periuk nasi” dan imej peguam tersebut .
Kelewatan tersebut kebiasaannya adalah disebabkan oleh beberapa faktor seperti berikut:-
1. Kelewatan kelulusan pinjaman perumahan pembeli oleh bank atau bahagian pinjaman perumahan (BPP) disebabkan dokumen sokongan yang diperlukan tidak mencukupi atau kegagalan pembeli mengikuti prosedur permohonan pinjaman yang sewajarnya sebagaimana yang ditetapkan oleh BPP. Kebiasaannya, pinjaman bank mengambil masa antara 1 – 3 minggu untuk kelulusan, manakala pinjaman BPP pula mengambil masa dalam 2 – 4 minggu untuk kelulusan.
2. Kelewatan pihak berkuasa negeri / pejabat tanah mengeluarkan Surat Kebenaran (Consent) Pindah Milik dan Menggadai. Terdapat disesetengah negeri untuk mendapatkan consent tersebut mengambil masa sehingga melebihi 6 bulan. Kebiasaannya, dikebanyakan negeri, consent tersebut akan mengambil masa antara 1-4 minggu (bergantung kepada pihak berkuasa negeri/ pejabat tanah di negeri masing-masing).
3. Kelewatan bank/ BPP mengeluarkan Penyata Baki Hutang pinjaman penjual kepada peguam. Kebiasaannya, bank akan mengambil masa antara 2 – 4 minggu, manakala BPP pula akan mengambil masa antara 5 -8 minggu untuk mengeluarkan penyata baki hutang penjual tersebut.
Dalam kes dimana hartanah tersebut dalam tindakan lelongan oleh bank atau BPP (disebabkan kegagalan penjual menjelaskan bayaran bulanan pinjaman), proses untuk mendapatkan penyata baki hutang akan mengambil masa yg lebih lama. Ini kerana kebenaran bertulis drpd pihak bank / BPP diperlukan terlebih dahulu sebelum mereka boleh mengeluarkan penyata baki hutang tersebut (tertakluk kpd syarat-syarat awalan yang ditetapkan oleh pihak bank/ BPP eg; hendaklah menjelaskan satu advance payment bagi tujuan penyelesaian tunggakan dan untuk membolehkan tindakan lelongan ditarik balik).
4. Kelewatan bank/ BPP melepaskan Geran Asal Hartanah tersebut beserta dokumen melepaskan gadaian kepada peguam sebaik sahaja bayaran tebus hutang telah dibuat oleh peguam. Dalam keadaan biasa, bank akan mengambil masa antara 2- 3 minggu untuk melepaskan geran asal tersebut, manakala BPP pula mengambil masa antara 3- 6 minggu untuk tujuan tersebut.
5. Kelewatan pihak bank/ BPP untuk menandatangani Facility Agreement dan lain-lain dokumen pinjaman. Kebiasaannya bank akan mengambil masa antara 1 – 2 minggu untuk menandatangan dokumen tersebut sebelum dikembalikan kpd peguam, manakala BPP pula mengambil masa antara 2 – 4 minggu utk menandatanagni dan mengembalikan semula dokumen tersebut kpd peguam.
6. Kelewatan pihak Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) mengeluarkan Notis Taksiran Duti Stem untuk membolehkan peguam menjelaskan bayaran duti stem pindahmilik. LHDN biasanya mengambil masa antara 1 – 3 minggu untuk mengeluarkan Notis taksiran tersebut, terutamanya untuk hartanah Sub-sale. Ini kerana mereka terpaksa mendapatkan laporan penilaian daripada Jabatan Penilaian dan Pengurusan Harta (JPPH) terlebih dahulu untuk mengesahkan nilaian sebenar hartanah tersebut sebelum Notis taksiran Duti Stem dikeluarkan kpd peguam.
7. Kelewatan Pejabat tanah mendaftarkan pindahmilik dan gadaian. Kebiasaannya, Pejabat Tanah akan mengambil masa antara 1 – 3 minggu untuk mendaftarkan pindahmilik dan gadaian tersebut.
8. Kelewatan pembeli menjelaskan keseluruhan kos guaman untuk urusan tersebut kepada peguam juga serba sedikit melewatkan proses penyelesaian urusan jual beli hartanah.
9. Hartanah yang dibeli tidak bebas drpd bebanan (not free from all encumbrances). Misalnya rumah yang dijual oleh penjual masih lagi atas nama Pemaju dan belum dipindahmilik kepada nama penjual. Dalam keadaan tersebut, peguam yang dilantik oleh penjual hendaklah menguruskan pindah milik hartanah tersebut daripada pemaju kepada penjual terlebih dahulu. Setelah itu, barulah peguam pembeli akan menguruskan urusan pindahmilik daripada penjual kepada pembeli. Semua ini akan melewatkan proses penyelesaian urusan jual beli.
10. Hartanah yang dibeli terdapat kaveat di atasnya. Untuk membolehkan pindahmilik dibuat, kaveat tersebut haruslah ditarik balik oleh pengkaveat terlebih dahulu atau dibatalkan oleh pendaftar hakmilik terlebih dahulu. Dan proses untuk negotiate dan mengurusakan proses tarik balik/ pembatalan kaveat tersebut akan mengambil masa yg agak lama juga dan ini akan melewatkan proses penyelesaian urusan jual beli hartanah tersebut.
11. Kelewatan juga boleh disebabkan oleh pihak penjual, pembeli dan bank menggunakan khidmat peguam yang berlainan antara satu sama lain. Kelewatan tersebut biasanya lebih kepada proses untuk koordinasi antara peguam-peguam tersebut kerana lain-lain peguam, lain-lain cara dan pendekatan masing-masing (walaupun prosedur urusan tersebut adalah sama). Semua itu serba sedikit akan melewatkan proses penyelesaian urusan jual beli hartanah anda.
Oleh yang demikian, pesanan saya, janganlah terus membuat kesimpulan yang peguam anda tidak buat kerja sekiranya berlaku kelewatan urusan jual beli hartanah ini. Seelok-eloknya, cuba fahami dan bertanyakan kepada peguam anda steps dan prosedur yang betul dalam urusan jual beli hartanah anda.
Apa yang anda harus fahami adalah, urusan jual beli hartanah ini melibatkan banyak pihak yang terlibat (bukan hanya antara anda dan peguam anda shj, tetapi ia juga melibatkan pihak2 lain spt bank/ BPP, LHDN, Pejabat Tanah, Pejabat penilai dsbgnya). Dan mereka adalah manusia seperti kita juga. Dan mereka perlu diurusakan sebagai seorang manusia dan bukannnya robot.
Apa yang anda boleh lakukan adalah bersabar dan teruskan follow up dari masa ke semasa dengan peguam anda sehingga urusan tersebut selesai sepenuhnya . Mungkin follow up 2 minggu sekali sudah memadai. Janganlah follow up setiap hari dengan peguam anda. Pasti mereka sedikit rasa tidak selesa.
Utk makluman anda, tempoh masa yang peguam anda berikan adalah tempoh anggaran sahaja untuk penyelesaian urusan tersebut. Setiap hartanah urusannya mungkin berbeza antara satu sama lain (walaupun ianya serupa). Justeru, tempoh masa yang diperlukan juga mungkin agak sedikit berbeza antara satu kes dgn kes yg lain.
Jadi persiapkan diri anda dengan ilmu supaya anda tenang-tenang sahaja selama proses jual beli anda diuruskan oleh peguam anda!
Comments