Oleh:
Salkukhairi Abd Sukor
Peguam Hartanah
Mengikut Perjanjian Jual Beli yang menggunapakai JADUAL G di bawah AKTA PEMAJUAN PERUMAHAN (KAWALAN DAN PELESENAN) 1966, Pemaju hendaklah menyiapkan pembinaan sesuatu rumah dan menyerahkan milikan kosong (dalam bahasa mudahnya, serahkan kunci rumah) kepada Pembeli dalam tempoh 24 BULAn daripada tarikh Perjanjian Jual Beli.
Sekiranya Pemaju gagal menyerahkan milikan kosong rumah tersebut dalam tempoh yg ditetapkan, apakah yang boleh Pembeli lakukan? Bolehkah Pembeli menamatkan atau membatalkan Perjanjian Jual Beli (SPA)? Bolehkah Pembeli saman Pemaju?
Disini saya senaraikan tindakan-tindakan yang boleh dilakukan oleh Pembeli sekiranya Pemaju lewat menyerahkan milikan kosong:
1. Sebenarnya Pembeli tidak boleh menamatkan atau membatalkan SPA semata2 disebabkan Pemaju lewat serah milikan kosong rumah, walaupun tempoh 24 bulan drpd tarikh SPA telah tamat. Ini kerana tiada sebarang peruntukan di dalam SPA di bawah Jadual G yang membenarkan Pembeli melakukan tindakan sedemikian. Ini bermakna, selama mana sekalipun Pemaju lewat, Pembeli tidak boleh membatalkan SPA. (Saya fikir, ini adalah antara KELOMPONGAN (LOOPHOLES) YG AMAT BESAR di dalam Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 yg perlu dipinda oleh kerajaan).
2. Namun begitu, sekiranya berlaku kelewatan, Pembeli boleh tulis surat rasmi kepada Pemaju memaklumkan yang penyerahan milikan kosong sepatutnya dibuat kepada Pembeli pada sekian-sekian haribulan dan sehingga kini Pemaju telah lewat menyerahkan milikan kosong rumah tersebut. Maklumkan juga kepada Pemaju yang Pemaju bertanggungan untuk menjelaskan bayaran gantirugi kelewatan serahan milikan kosong kepada Pembeli sebaik sahaja milikan kosong rumah tersebut dibuat kelak.
3. CC kan juga surat rasmi tersebut kepada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT). Ingat! Surat tersebut hanya boleh diserahkan kpd Pemaju dan KPKT menggunakan pos berdaftar atau serahkan secara serahan tangan sahaja.
4. Tujuan surat tersebut di CC kpd KPKT adalah utk memaklumkan kpd KPKT yang projek tersebut telah berlaku kelewatan dan KPKT akan memantau dengan lebih dekat projek tersebut. Secara tak langsung ia memberi tekanan kpd Pemaju untuk mempercepatkan kesiapan projek tersebut dan seterusnya menyerahkan milikan kosong rumah tersebut dengan segera.
5. Seterusnya, tunggulah sehingga milikan kosong diserahkan kpd anda secara rasmi. Selama tempoh tersebut, nothing much yg Pembeli boleh lakukan.
6. Utk makluman anda, milikan kosong hanya boleh diserahkan oleh Pemaju kpd Pembeli bersekali dengan perakuan siap dan pematuhan (CCC) yang memperakui bahawa Bangunan tersebut adalah selamat dan layak diduduki dan kunci rumah hendaklah diserahkan sekali pad masa tersebut.
7. Sebenarnya, dalam SPA dinyatakan, sekiranya berlaku kelewatan serahan milikan kosong, Pemaju hendaklah pada masa penyerahan milikan kosong tersebut membayar sekali denda lewat serahan milikan kosong kepada Pembeli, walaupun tanpa dituntut oleh Pembeli. Tetapi saya percaya hampir tiada Pemaju yg mempraktiskannya. Kebanyakan mereka, hanya buat tak tahu sahaja atau buat-buat lupa. Apabila Pembeli tanya, mereka akan mintak Pembeli yang membuat tuntutan terhadap mereka, atau mereka akan memberi pelbagai alasan supaya Pembeli tidak menuntut daripada mereka.Perkara ini amat bertentangan dengan Akta Pemajuan Perumahan.
8. Jumlah bayaran denda lewat serahan milikan kosong yg perlu dijelaskan oleh Pemaju kpd pembeli adalah pada kadar sepuluh peratus (10%) setahun daripada harga jual beli, dikira dari hari ke hari, mulai dari tarikh luput penyerahan pemilikan kosong sehingga tarikh sebenar Pembeli mengambil pemilikan kosong rumah tersebut.
9. Contohnya :
Harga jual beli : RM200,000.00
Jumlah hari lewat (dikira mulai drpd tarikh sepatutnya Pemaju serah milkikan kosong sehinggalah tarikh sebenar Pembeli ambil milikan kosong) : 100 hari
Maka perkiraan utk bayaran denda lewat serahan milikan kosong adalah seperti berikut:
RM200,000.00 x 100 hari lewat x 10% (kadar % denda lewat) ÷ 365 hari (setahun) = RM5,479.45
10. Sekiranya Pemaju tak bayar denda tersebut pada masa serahan milikan kosong, anda boleh tulis surat rasmi kepada Pemaju dan CC kpd KPKT menuntut bayaran denda lewat serahan milikan kosong dibuat kpd anda dalam tempoh 14 HARI daripada tarikh penerimaan surat tersebut.
11. Sekiranya Pemaju masih gagal menjelaskan bayaran denda lewat tersebut, anda boleh failkan tuntutan di Tribunal Pembeli Rumah dan kes akan didengar dan diputuskan dalam tempoh 40 HARI daripada tarikh pemfailan.
Comments