Memandangkan harga rumah siap dibina atau di dalam pembinaan semakin mahal, ramai yang memilih untuk membeli tanah lot banglo untuk didirikan rumah di atasnya. Selain drpd bakal memiliki kawasan rumah yang lebih luas, kos untuk membina sebuah rumah di atas tanah lot sendiri juga adalah jauh lebih murah berbanding dengan membeli sebuah rumah melalui pemaju atau rumah sub-sale.
Namun begitu, anda harus berhati2 supaya pelaburan yg anda keluarkan utk membeli sebidang tanah lot itu berbaloi. Jangan pula sampai duit dah habis, tapi habuk tanah lot pun tak dapat2..
Oleh yang demikian, disini saya senaraikan beberapa tips ringkas dan mudah dipraktiskan yg mungkin serba sedikit dapat membantu kalian dlm urusan pembelian tanah lot ini.
1. Drpd pengalaman dan pemerhatian saya, terdapat 2 keadaan dimana tanah lot banglo ini dijual:-
i. Tanah lot yang telah dipecah bahagi drpd satu Geran Besar (Master Title) kpd Geran Individu yang berasingan, dimana syarat kegunaan tanah juga telah ditukar daripada Pertanian kpd Bangunan.
ii. Tanah lot yang masih dalam satu Geran Besar (Master Title) dan belum dibuat pecah bahagi kepada Geran Individu yang berasingan, bahkan status tanah masih lagi Pertanian.
Nasihat saya, kalau anda nak beli tanah lot, SEBAIK-BAIKNYA, CARILAH Tanah Lot yang telah dipecahbahagi dan mempunyai geran individu yang berasingan. Kenapa saya kata begitu?? Kerana apabila sesuatu geran individu yang berasingan dan telah ditukar syarat kpd bangunan itu dikeluarkan, disamping geran individu tersebut pun telah didaftarkan atas nama tuan tanah itu sendiri, maka proses dan transaksi jual beli tanah tersebut akan menjadi lebih mudah dan cepat berbanding dgn kalau anda beli tanah lot dalam kategori ii di atas.
Sukacita diingatkan, jika anda ingin membuat pinjaman/ pembiayaan bank untuk membeli tanah lot, bank hanya boleh meluluskan pinjaman/ pembiayaan untuk pembelian tanah lot yg dah ada geran individu shj. Kalau belum ada geran individu mmg bank takkan luluskan punya. Lagipun, bila dah ada geran individu, proses permohonan pinjaman/ pembiayaan tersebut akan menjadi lebih mudah, sama spt permohonan pinjaman/ pembiayaan untuk beli rumah yg dalam pembinaan/ sub-sale. Bahkan ada sesetengah bank boleh menawarkan terus skim pinjaman/ pembiayaan untuk membina rumah di atas tanah lot yg anda beli tersebut.
2. Macam mana nak tahu tanah lot tersebut telah ada geran individu dan telah ditukar syarat kpd Bangunan?? Mudah saja, sebelum decide utk beli, sila mintak salinan geran individu tanah lot tersebut drpd tuan tanah/ penjual dan lakukan carian persendirian di pejabat tanah sbgmana yg sy nyatakan dalam Tips 1 dahulu. Daripada carian tersebut anda akan dpt tahu status sebenar tanah lot berkenaan. Kalau anda yakin dgn status tanah tersebut dan berpuas hati dgn lokasi serta keadaan tanah nya, barulah anda teruskan niat untuk membeli nya.
3. Adapun Tanah lot yang masih dalam satu Geran Besar (Master Title) dan belum dibuat pecah bahagi kepada Geran Individu yang berasingan, saya KURANG MENGGALAKKAN (BUKAN MELARANG SEPENUHNYA) anda beli tanah lot sebegini, walaupun barangkali kebiasaannya harga jualannya lebih murah berbanding tanah lot yang telah ada geran individu. Dan daripada pengamatan saya, tanah lot kategori sebegini ramai orang jual.
Kebiasaannya, mereka akan tunjukkan pelan lay-out lot2 tanah yg telah dilakarkan dalam Geran Besar tersebut kpd bakal pembeli. Mungkin mereka mintak bantuan juru ukur utk menyediakan pelan tersebut supaya nampak lebih meyakinkan pembeli. Kadang2 pelan lay-out tersebut hanyalah satu pelan draft shj dan belum pun di submit ke Majlis Daerah/ Perbandaran utk kelulusan..Daripada situ mereka akan menawarkan jualan lot2 tersebut dgn harga yg lebih murah..apabila ditanya oleh pembeli adakah tanah lot ni dah ada geran individu, mereka akan jawab, “..dalam proses..tunggu kelulusan pejabat tanah saje lagi..sengaja kita jual awal, sbb kalau tunggu geran keluar mmg tak dapat dah harga murah macam ni..”.Walhal submission plan lay-out ke Majlis Daerah/ Perbandaran pun kadang2 mereka masih belum buat, apatah lagi kelulusan untuk permohonan pecah bahagi dan tukar syarat drpd pertanian kpd bangunan.
Secara ringkasnya, sukacita saya nyatakan, proses untuk pecah bahagi dan tukar syarat tanah ni bukanlah satu proses yg simple like A B C..ianya akan mengambil masa antara 6 bulan hingga 1 tahun..ianya juga melibatkan kos yg agak tinggi..itu termasuklah kos juru ukur, kos permohonan pecah bahagi dan tukar syarat di pejabat tanah dan kos premium yg pejabat tanah kenakan kpd tuan tanah apabila geran individu tersebut dikeluarkan kelak..paling2 kurang pun modal awalan yg kena ada untuk pecah satu lot boleh mencecah RM5 ribu..bayangkanlah kalau 20 lot..dah berapa modal awalan yg perlu dikeluarkan..jadi kesimpulannya, urusan tersebut memerlukan modal yang agak besar juga..
Oleh yang demikian, terdapat sesetengah tuan tanah/ penjual yang hendak mudah dan hendak jimat dan tidak mahu keluarkan modal awal untuk buat pecah bahagi dan tukar syarat tanah tersebut. Mereka akan terus menjual tanah lot tersebut kpd Pembeli dengan hanya berdasarkan kpd pelan lay-out draft sahaja..memanglah on paper nampak ok, sbb mereka akan tandakan mana satu tanah lot pembeli A, mana satu tanah lot pembeli B, tetapi hakikatnya, itu hanyalah di atas kertas kosong semata2..geran tanah individu masih entah ke mana lagi..entah dpt ke tidak, wallahuaklam.. yg penting bila kita beli tanah, kita nak kan geran individu atas nama kita, bukannya setakat tanda atas pelan semata2..betul tak?
4. Jadi nasihat saya, anda fikir2kanlah risiko yg bakal dihadapi sekiranya membeli tanah lot yg masih belum ada geran individu..walaubagaimanapun, sekiranya anda terpaksa membeli tanah lot sedemikian, ada beberapa tips yg boleh sy kongsikan untuk nak protect diri anda:
i. Dptkan pengesahan bertulis drpd tuan tanah/ wakil tuan tanah/ penjual ttg status urusan pecah bahagi dan tukar syarat serta urusan pengeluaran geran individu tanah lot tersebut. Kalau boleh mintak mereka lampirkan (exibit) bukti perserahan pelan lay-out yg juru ukur dah submit ke Majlis Daerah/ Perbandaran atau resit perserahan permohonan pecah bahagi dan tukar syarat yg juru ukur / tuan tanah dah submit ke pejabat tanah atau salinan Borang 5A (Borang yang dikeluarkan oleh Pejabat Tanah kpd Tuan tanah memaklumkan ttg kelulusan permohonan tersebut dan meminta tuan tanah menjelaskan premium sblm geran individu boleh dikeluarkan). Jika lengkap semua dokumen2 yg diexibit tersebut dan meyakinkan tn/pn, bolehlah tn/pn proceed dgn pembelian tersebut.
ii. Sila lantik peguam anda sendiri untuk sediakan perjanjian jual beli tanah lot tersebut. Dimana dalam perjanjian tersebut mintak peguam anda nyatakan di dalam preamble (bahagian awalan perjanjian) ttg status dan proses pengeluaran geran individu tanah lot tersebut. Kalau boleh lampirkan sekali dokumen2 sokongan tadi sebagai lampiran yg akan dibaca bersekali dgn perjanjian jual beli tersebut. Pendek kata semuanya mesti dinyatakan secara jelas dan telus di dalam perjanjian jual beli tersebut. Tak mau suruk2 ya..
iii. Perjanjian jual beli tersebut mestilah perjanjian bersyarat (pre-conditional agreement). Maksud saya mesti dinyatakan di dalam perjanjian tersebut yg urusan jual beli ini dibuat secara bersyarat dimana syarat tersebut adalah pihak tuan tanah/ penjual hendaklah terlebih dahulu mendapatkan pengeluaran geran individu yg berasingan yg telah ditukar syarat kpd bangunan dlm tempoh masa tertentu, let say, 12 BULAN, sebelum transaksi ini boleh disempurnakan. Sekiranya gagal, perjanjian tersebut dianggap terbatal secara otomatik dan tidak mempunyai apa2 kesan.
iv. Dari segi bayaran harga jual beli pula, pembayaran deposit boleh dibuat pada masa menandatangani perjanjian jual beli tersebut, tetapi bayaran deposit hendaklah dibayar oleh pembeli kepada Peguam sebagai stakeholder, dan bukannya terus kpd tuan tanah/ penjual. Sekiranya tuan tanah perlukan sedikit modal awalan utk urusan2 proses pengeluaran geran individu tersebut, ia boleh memohon kpd peguam tersebut supaya dilepaskan byaran terus kpd pihak berkuasa yg berkenaan (bukan kpd tuan tanah/ penjual) dgn mengemukakan bukti bertulis ttg bayaran2 yg diperlukan tersebut.
Misalnya, kalau tuan tanah perlukan wang untuk bayar juru ukur, juru ukur hendaklah menghantar terus invois kpd peguam tersebut dan atas budi bicara peguam tersebut, bayaran drpd deposit yg dipegang oleh peguam tadi akan dilepaskan terus kpd juru ukur. Walaubagaimanapun, tuan punya/ penjual hendaklah berakujanji utk mengembalikan segala bayaran deposit tersebut, terutamanya yg telah dilepaskan oleh peguam tersebut kpd pihak2 yg berkenaan, sekiranya proses pengeluaran geran individu tersebut gagal diperolehi atau ditolak oleh pejabat tanah atas apa2 sbb sekalipun dlm tempoh yg ditetapkan.
v. Baki bayaran harga jual beli akan hanya dijelaskan oleh pembeli melalui peguam tersebut kpd tuan punya/ penjual setelah geran individu yg berasingan dikeluarkan, sama ada secara tunai atau melalui pinjaman, di mana pinjaman hanya boleh dibuat setelah geran individu dikeluarkan.
vi. Setelah kedua2 pihak berpuas hati dgn syarat2 dan terma2 tersebut, barulah transaksi jual beli tanah lot yang belum ada geran individu tadi boleh diteruskan..jika tidak, mungkin anda boleh lupakan sahaja untuk beli tanah lot tersebut..carilah saje tanah lot lain..mungkin bukan rezki anda di situ..
Rasanya, ini lah serba sedikit tips mudah yg kita boleh praktiskan apabila membeli tanah lot banglo..ramai jugak yg mintak saya tulis ttg topic ini..harap2 anda berpuas hati..dan mcm biasalah, jika anda nak pahala lebih, sebar2kanlah kpd org lain ya..supaya kita sama2 mendapat manfaatnya.
Salkukhairi Abd Sukor
Comments