RISIKO BELI HARTANAH STRATA YANG BELUM ADA HAKMILIK STRATA DAN PEMAJUNYA TELAH DIGULUNGKAN-HARTAGUAM


Ramai pembeli yang menghadapi masalah dalam urusan jual beli hartanah strata (seperti apartment, flat dan sebagainya) yang masih belum ada hakmilik strata, sedangkan pemajunya telah digulungkan (wound-up).
Dalam posting yang lepas saya telah nyatakan bahawa adalah berisiko membeli sesuatu hartanah dalam kategori sedemikian.
Apakah risiko-risikonya? :

1. Sekiranya hartanah tersebut masih belum mempunyai hakmilik strata yang berasingan, pastinya hartanah tersebut tidak boleh dipindah milikkan kepada anda. Bagi saya, apalah gunanya beli hartanah dengan harga yang mahal sedangkan ianya tidak boleh dipindahmilikkan kepada anda.

2. Mungkin ada yang kata, bukankah urusan jual beli sedemikian boleh menggunakan dokumentasi Deed of Assignment sebagai ganti kepada pindah milik. So, apa masalahnya?

3. Betul, saya akui. Mmg Deed of Assignment digunakan sebagai instrument untuk mengikat penjual dan pembeli bagi menggantikan pindahmilik. Tetapi anda harus ingat, sebelum assignment tersebut boleh disempurnakan, anda / peguam anda perlu mendapatkan Surat Pengesahan dan Akujanji beserta perakuan penerimaan Notice of Assignment daripada pemaju terlebih dahulu.

4. Apakah kesannya, jika kedua-dua dokumen tersebut tidak diperolehi? Kesannya adalah, bank pembiaya tidak akan disburse pembiayaan anda kepada peguam anda. Ini adalah kerana kedua-dua dokumen tersebut adalah pre-condition before disbursement.

5. Cuba bayangkan, jika pemaju tersebut telah digulungkan. Pastinya peguam anda akan menghadapi masalah untuk mendapatkan surat pengesahan dan akujanji tersebut. Selagi tidak dapat dokumen-dokumen tersebut, bank tak kan release loan. Dan jika loan tidak release, bagaimana anda hendak bayar baki harga jual beli kepada penjual.? Dan urusan jual beli tersebut pastinya akan tergantung tak bertali (stuck) begitu sahaja. Melainkan, liquidator telah dilantik oleh mahkamah sebagai pentadbir asset dan liability pemaju yang telah digulung tadi.

6. Baik, katakanlah mahkamah telah melantik liquidator, anda mungkin bernasib baik sebab boleh dapatkan dokumen2 tersebut daripada liquidator. Tetapi anda perlu tahu, biasanya liquidator akan kenakan charge liquidator’s fees sebanyak 2% daripada harga jual beli jika anda / peguam anda inginkan mereka keluarkan surat perakuan dan akujanji tersebut. Tak fasal-fasal anda terpaksa tanggung kos tambahan dalam urusniaga jual beli tersebut.

7. Anda mungkin bertegas tidak mahu bayar liquidators fees tersebut atau minta penjual yang jelaskan. Tetapi jika anda tidak jelaskan, mungkin proses penyempurnaan tersebut akan menjadi lebih lambat. Liquidator tak kisah pun kalau anda tidak mahu bayar. Sebab mereka tahu mereka “pegang buah tanggung” sekarang. Nak tak nak, pasti anda terpaksa bayar juga liquidator’s fees tersebut. Kalau tak bayar, maka mereka tak akan release dokumen-dokumen tersebut kepada peguam anda. Dan pastinya itu akan menyebabkan kelewatan penyempurnaan urusan jual beli hartanah tersebut.

8. Bukan setakat itu sahaja, anda juga bakal berhadapan dgn faedah lewat bayar yang mungkin dikenakan oleh penjual kepada anda. Kalau lewat sebulan dua tak ape lagi. Kalau lewat setahun? Cuba bayangkan berapa banyakkah faedah lewat bayar yg anda kena bayar kepada penjual.? Penjual buat rilexs sahaja sbb dia tahu, dia boleh buat untung dgn faedah lewat bayar sahaja.

9. Dalam urusniaga jual beli sedemikian, saya pernah jumpa kes yang mengjangkau 2 tahun, tetapi masih tidak selesai lagi. Apatah lagi, mintak maaf sahabat2 peguam sekalian, terdapat kes dimana peguam yang mengendalikan urusan jual beli tersebut pun tiada pengalaman handle kes sebegitu. Maka, jawabnya lagi perlahanlah proses penyempurnaan urusan jual beli tersebut. So, nak salahkan siapa jika itu berlaku? Tanya diri sendiri.

Jadi nasihat saya, selidikilah dulu status dan latar belakang hartanah yang anda hendak beli tersebut, khususnya hartanah strata.

Jika belum ada hakmilik strata yang berasingan dan pemaju pun telah digulungkan, maka cuba elakkan untuk beli. Melainkan anda dan penjual tidak kisah kalau urusan tersebut lambat selesai sekalipun.
Jadi terpulanglah kepada anda. Saya hanya nyatakan, ianya berisiko dan saya juga telah jelaskan apakah risiko-risikonya. Tetapi jika anda hendak beli juga, itu terpulang kepada anda. Duit, duit anda. Bukan duit saya.

SALKUKHAIRI ABD SUKOR

Presiden
Persatuan Guaman Hartanah Malaysia (HartaGuam)


Fanpage Rasmi untuk Persatuan Guaman Hartanah Malaysia.
https://www.facebook.com/HartaGuam/info/?tab=page_info

Phone: 043994450


Email: aduan.hartaguam@gmail.com

No comments: