PROSES PEMAJUAN PERUMAHAN OLEH PEMAJU: Salkukhairi Abd Sukor

Saya rasa terpanggil utk berkongsi sedikit pengalaman dan ilmu yg tak seberapa ini dgn tn/pn sekalian ttg bagaimanakan proses sesuatu projek perumahan itu di bangunkan. Mungkin boleh menjadi panduan kpd sesiapa yg berminat atau bercadang untuk memulakan langkah menjadi pemaju perumahan.

Prosesnya tidak lah payah sangat, hanya perlukan modal dan kesungguhan sahaja. Lebih mudah jika ia dapat dilaksanakan secara collective dlm satu team dikalangan rakan2 profesional di dalam bidang hartanah ini spt kontraktor, arkitek, jurutera, juru ukur, perancang bandar, ajen hartanah berdaftar dll.

Dari segi bisnessnya camne nak buat tu, insyaallah kita cerita kemudian ok.Hari ni sy hanya nak cerita ttg proses pembangunan sesuatu projek perumahan shj.

Baiklah, secara umumnya terdapat tiga cara yg biasa digunapakai oleh Pemaju utk memajukan sesuatu projek perumahan:-

1.    Memajukan tanah milik sendiri, dimana pemaju yg merupakan pemilik berdaftar tanah tersebut memajukan tanah milik mereka sendiri dgn kos dan perbelanjaan sendiri.Cara ini adalah cara yg paling jimat dan selamat.

2.    Memajukan tanah secara usaha sama dengan tuan tanah di mana tuan tanah akan menyerahkan tanahnya kpd pemaju untuk dimajukan dan pemaju dengan kos dan perbelanjaannya sendiri akan bertanggungjawab memajukan tanah tersebut menjadi projek perumahan.

Melalui cara ini kebiasaannya tuan tanah akan menandatangani satu Surat Wakil Kuasa utk memberi kuasa sepenuhnya kpd Pemaju selaku wakil kpd tuan tanah utk menguruskan segala urusan yg berkaitan dengan pemajuan tanah tersebut. Melalui kaedah ini, kedua2 belah pihak akan berkongsi keuntungan drpd hasil jualan unit2 bangunan di atas projek tersebut mengikut nisbah peratusan yg dipersetujui bersama,misalnya 20:80 (20% tuan tanah : 80% pemaju).

3.    Memajukan tanah yang dibeli drpd tuan tanah. Melalui cara ini pemaju akan membeli tanah yg difikirkan sesuai drpd tuan tanah dengan harga yg dipersetujui bersama. Setelah urusan pindah milik tanah didaftarkan kpd pemaju, pemaju akan memulakan proses pemajuan tanah tersebut menjadi satu projek perumahan.

Cara ini sebenarnya agak costly tetapi sekiranya pemaju dpt membeli tanah tersebut dgn harga murah, maka ianya satu pelaburan yg amat menguntungkan.

Proses2 biasa dlm urusan pembangunan u sesuatu projek perumahan adalah seperti berikut: 

1.    Permohonan tukar syarat dan pecah sempadan tanah.

Kebiasaannya sesuatu tanah yg ingin dimajukan oleh pemaju itu adalah berstatus pertanian kerana kos utk memperolehinya adalah lebih murah berbanding dgn tanah yg berstatus bangunan atau komersial. Utk membolehkan sebidang tanah dimajukan menjadi satu kawasan perumahan atau komersial yang akan mempunyai lot2 individu yg berasingan,  ianya perlu ditukar syarat  dan dipecah sempadan terlebih dahulu.

Permohonan tukar syarat dan pecah sempadan tersebut boleh dilakukan serentak. Utk melaksanakan proses tukar syarat dan pecah sempadan tersebut pemaju akan melantik satu juukur berlesen yang akan menyediakan satu cadangan pelan susun atur mengikut ketetapan yg dinyatakan dalam akta Perancang Bandar dan Desa 1976 dan Akta Jalan saliran dan Bangunan 1974 dan syarat2 yg ditetapkan oleh jabatan teknikal di bawah bidangkuasa Pihak Berkuasa Tempatan.

Pelan susun atur yg telah siap disediakan oleh juruukur dan telah mendapat persetujuan pemaju akan diserahkan oleh juruukur ke Pusat Setempat (One Stop centre-OSC) di pejabat majlis daerah yang berkaitan. Pelan susun atur tersebut seterusnya akan diedarkan kpd jabatan2 teknikal yg berkaitan spt Jabatan Perancang Bandar, Majlis Daerah, Pejabat Tanah dan Galian,TNB dll bagi mendapatkan ulasan dan k omen drpd mereka sebelum diluluskan.

Sekiranya kesemua jabatan teknikal tersebut tiada bantahan terhadap pelan susun atur te rsebut, OSC akan meluluskan pelan susun atur tersebut. Pelan yg diluuskan itu seterusnya akan dihantar ke pejabat  tanah yg berkaitan utk penyediaan Kertas Kerja Exco. Kertas kerja tersebut akan dibawa oleh Pengarah Tanah dan Galian Negeri di dalam mesyuarat Exco Kerajaan Negeri utk kelulusan.

Apabila pelan cadangan telah diluluskan oleh Exco, ia akan diserahkan ke pejabat tanah yg berkenaan utk urusan pengeluaran surat kelulusan tukar syarat dan pecah sempadan. Pemaju akan dimaklumkan oleh pejabat tanah ttg kelulusan tersebut dan mereka juga akan dimaklumkan ttg kos premium dan kos pengeluaran geran individu yg berasingan yg perlu dijelaskan oleh mereka sebelum geran individu boleh dikeluarkan.

Setelah bayaran2 tersebut dibuat, pejabat tanah akan mengeluarkan hakmilik individu sementara (qualified title (QT)) mengikut pelan susun atur yg diluluskan. QT ini biasanya boleh dikenali melalui nombor hakmilik yg bermula dgn HS(M) – utk hakmilik mukim, atau HS(D) – utk hakmilik negeri. 

2.    Permohonan Kebenaran Merancang.Kebiasaannya sebelum pemaju boleh memulakan pembinaan di atas tanah yg telah dipecahbahagi dan ditukar syarat tadi,mereka hendaklah terlebih dahulu memohon kelulusan Kebenaran Merancang drpd Jabatan Perancang Bandar Majlis Daerah/Majlis Perbandaran. Ia diuruskan oleh Perancang Bandar Bertauliah yang dilantik oleh pemaju.

Sama spt pelan susn atur tadi, sebelum kelulusan kebenaran merancang diluluskan, Jabatan Perancang Bandar akan merujuk pelan perancang tersebut kpd Jawatnkuasa Perancang Negeri dan jabatan2 teknikal yg berkenaan utk mendapatkan komen serta pandangan.

Sekiranya mereka tiada bantahan,barulah kebenaran merancang akan diluluskan oleh YDP Pihak Berkuasa Tempatan (PBT). Kebenaran merancang tersebut hanya sah utk tempoh satu tahun shj.

# utk lebih detail boleh rujuk BAB 7 dalam buku saya bertajuk “Pengenalan Undang2 Pembangunan Hartanah di Malaysia”. 

3.    Permohonan Kelulusan Pelan Bangunan.

Setelah kebenaran merancang diluluskan,pemaju melalui arkitek dan jurutera consultant yg dilantik akan menyerahkan kepada OSC pelan bangunan dan pelan struktur serta pelan infrastruktur utk bangunan2 yg akan didirikan atas setiap QT tersebut.

Proses dan prosedurnya juga lebih kurang sama spt permohonan kelulusan pelan susun atur dan pelan perancang tadi juga, yg mana ianya juga akan dirujuk kpd jabatan2 teknikal yg berkenaan sblm kelulusan dikeluarkan oleh YDP PBT.

# utk lebih detail boleh rujuk BAB 7 dalam buku saya bertajuk “Pengenalan Undang2 Pembangunan Hartanah di Malaysia”. 

4.    Permohonan Lesen Pemajuan Perumahan

Di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 mensyaratkan mana-mana pemaju yang ingin memajukan satu projek perumahan baru mestilah terlebih dahulu memohon Lesen Pemajuan Perumahan daripada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan.

Untuk membolehkan lesen tersebut di luluskan, pemaju dikehendaki mendepositkan bayaran sebanyak RM200,000.00 kepada Kementerian sebagai jaminan dan cagaran. Sekiranya projek tersebut gagal disiapkan ataupun terbengkalai maka wang deposit tersebut tidak akan dikembalikan kepada pemaju tersebut. Apabila lesen dikeluarkan ianya hanya sah utk tempoh 2 tahun shj daripada tarikh kelulusan.

Sekiranya projek perumahan tersebut gagal disiapkan dalam tempoh 2 tahun pemaju dikehendaki memohon penyambungan lesen pemajuan.

# utk lebih detail boleh rujuk BAB 5 dalam buku saya bertajuk “Pengenalan Undang2 Pembangunan Hartanah di Malaysia”. 

5.    Permohonan Permit Iklan dan Jualan

Setelah Lesen Pemajuan diluluskan, pemaju juga dikehendaki memohon Permit Jualan dan Iklan daripada Kementerian Perumahan untuk membolehkan mereka mengiklankan dan seterusnya menjual rumah yang dibina kepada orang ramai secara sah. Permit Jualan dan Iklan tersebut juga hanya sah dalam tempoh 2 tahun daripada tarikh kelulusan. Selepas tamat tempoh tersebut sekiranya projek perumahan gagal disiapkan oleh pemaju, mereka dikehendaki memohon penyambungan permit iklan dan jualan.

# utk lebih detail boleh rujuk BAB 5 dalam buku saya bertajuk “Pengenalan Undang2 Pembangunan Hartanah di Malaysia”. 

6.    Pembinaan Bangunan dan Infrastruktur

Apabila Lesen pemajuan Perumahan dan Permit Iklan dan Jualan telah dikeluarkan oleh Kementerian Perumahan, maka bolehlah pemaju memulakan pembinaan  bangunan dan infrastruktur bangunan atas projek perumahan tersebut mengikut pelan bangunan dan pelan infrastruktur yg telah diluluskan. Pemaju boleh melantik sub-kontraktor utk tujuan tersebut .

Dalam  masa yg sama pemaju bolehlah mula menjual lot2 bangunan tersebut kepada pembeli, dimana proses dan urusan penjualan serta pembayaran harga jual beli mengikut progress pembinaan adalah tertakluk kpd Akta Pemajuan Perumahan (Ka walan dan Perlesenan).

# utk lebih detail boleh rujuk BAB 5 dalam buku saya bertajuk “Pengenalan Undang2 Pembangunan Hartanah di Malaysia”. 

7.    Pengeluaran Sijil kesiapan Bangunan dan Pematuhan (CCC)

Di bawah peruntukan undang2 terkini, selepas kontraktor pemaju menyiapkan secara sempurna pembinaan bangunan2 tersebut,  Arkitek yg dilantik akan mengeluarkan CCC kpd pemaju utkmengesahkan bangunan2 tersebut telah siap dibina dgn sempurna.

Maka dgn adanya CCC tersebut, bolehlah pemaju menyerahkan milikan kosong bangunan tersebut kepada pembeli.Setelah milikan kosong diserahkan barukan pembeli boleh mendiami bangunan tersebut dgn selamat.

# utk lebih detail boleh rujuk BAB 5, BAB 6 & BAB 7 dalam buku saya bertajuk “Pengenalan Undang2 Pembangunan Hartanah di Malaysia”.

Maka berakhirlah proses pembinaan sesuatu projek perumahan oleh sesuatu pemaju. Mudah sahaja prosesnya bukan? Semoga ringkasan ini memberi sedikit guidline dan semangat kpd mereka2 yg berhasrat utk berjinak2 menjadi pemaju sesebuah projek perumahan, insyaallah.

Salkukhairi Abd Sukor