Rumah terbengkalai: Apa hak dan tindakan yg boleh diambil oleh pembeli?

Rumah terbengkalai: Apa hak dan tindakan yg boleh diambil oleh pembeli?

Oleh:
Salkukhairi Abd Sukor
Peguam Hartanah



1. Apa yg dimaksudkan dengan projek perumahan terbengkalai adalah:-

i. Projek yg gagal disiapkan oleh Pemaju dalam tempoh perjanjian jual beli dan tiada sebarang aktiviti yg ketara di tapak pembinaan selama tempoh 6 bulan secara berterusan, dan

ii. Pemaju telah digulungkan (telah bankrupt) di bawah Akta Syarikat, dan

iii. Disahkan sebagai projek terbengkalai oleh Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan
Maka, dalam bahasa mudahnya, kita boleh katakan, sekiranya sesuatu syarikat pemaju tersebut telah digulungkan dan tiada sebarang progress dilakukan di tapak projek dalam tempoh 6 bulan secara berterusan,dan Menteri tlh mengesahkan yg projek tersebut adalah dianggap terbengkalai, maka projek tersebut blh dianggap sbg terbengkalai.
Tetapi sekiranya, Pemaju masih belum digulungkan dan progress pembinaan projek masih berjalan walapun agak perlahan, ia tidak dikategorikan sebagai projek terbengkalan tetapi hanya dianggap sebagai projek bermasalah dan lewat. 
Apa yg sy akan terangkan ini hanyalah utk projek terbengkalai shj, manakala utk projek lewat/ bermasalah sy telah kupas dlm posting sy sebelum ini.




2. Sebenarnya, sehingga kini, tiada sebarang penyelesaian dan tindakan perundangan yg konkrit yg boleh diambil oleh Pembeli dalam kes rumah terbengkalai. Ini adalah kerana:

i. Tiada satu peruntukan undang2 atau provision yg spesifik sama ada di dalam satu akta yg khusus atau di dalam Akta Pemajuan Perumahan (HDA) atau Akta Bank dan Institusi Kewangan sendiri dll akta yg berkaitan yg memberi kan remedy secara khusus kepada pembeli untuk menyelesaiakn masalah rumah terbengkalai

ii. Pembeli mungkin boleh mendapatkan perintah Mahkamah ke atas Pemaju, tetapi memandangkan Pemaju telah digulungkan dan projek tersebut juga telah dianggap terbengkalai, tindakan penguatkuasaan terhadap perintah Mahkamah (execution of court judgement) hanyalah sia-sia dan berkemungkinan besar Pembeli tidak akan dapat apa2 drpd Pemaju tersebut.

iii. Masalah ini akan melibatkan banyak pihak, termasuklah KPKT, Bank dan Pembiaya, Pihak Berkuasa Tempatan dan badan2 profesional spt peguam, arkitek dan jurutera.
Maka, setakat ini penyelesaian yg ada hanyalah lebih bersifat administrative rather than legalities.




3. Antara tindakan administrative yg boleh diambil oleh Pembeli yg terlibat dengan projek terbengkalai adalah:-

i. Tubuhkan satu jawatankuasa bertindak sesama pembeli2 yg terlibat dengan projek terbengkalai tersebut.Sebaik-baiknya jgn bertindak berseorangan.

ii. Lantik peguam yg berkaliber untuk menjadi ko-ordinator dan memberi nasihat perundangan dlm mengambil tindakan sewajarnya.

iii. Melalui peguam tersebut, laporkan secara rasmi kpd Pengawal Perumahan di KPKT di bawah HDA yg projek tersebut dipercayai telah terbengkalai dan adakan perbincangan dgn pihak KPKT untuk menyelesaikan masalah tersebut.

iv. Melalui peguam tersebut juga, tulis surat secara rasmi kepada pihak bank/ pembiaya memaklumkan yg projek yg dibiyai oleh bank / pembiaya tersebut telah dianggap terbengkalai dan berbincang dengan pihak bank untuk menstruktur semula pembayaran pinjaman Pembeli memandangkan kepentingan pihak pembeli telah terjejas.

v. Pesan saya, Pembeli jgn hentikan pembayaran bank secara mengejut. Ini kerana, sekiranya tiada byrn dibuat, rumah dan projek tersebut mungkin boleh dilelong oleh bank dan ini akan menyebabkan proses pemulihan semula projek tersebut akan menjadi lebih sukar. Lagipun, jika berlaku sedemikian, Pembeli mungkin terpaksa berhadapan dgn tindakan undang2 oleh bank dan silap2 haribulan boleh dibankrupkan. Ini mungkin nampak tidak adil kpd Pembeli, tetapi apakan daya, dengan peruntukan undang2 yg ada sekarang, tiada satu tindakan yg lebih baik boleh dilakukan.

vi. Jadi, sebaik2nya berbincang dgn bank dan pohon penangguhan dan penjadual semula bayaran sementara keputusan dicapai dengan pihak KPKT




4. Diantara tindakan yg boleh dicadangkan untuk diambil oleh KPKT bagi menyelesaikan masalah Pembeli projek terbengkalai adalah:

i. Melantik Pemaju baru utk mengambil alih dan meneruskan projek tersebut dengan kos ditanggung oleh Pemaju tertakluk kpd terma2 dan syarat2 yg ditetapkan oleh KPKT dan dipersetujui bersama oleh Pembeli..

ii. Menawarkan kpd Pembeli2 yg masih berminat utk meneruskan projek tersebut dengan terma2 yg tidak merugikan pembeli.

iii. Menyekat pengeluaran dan pengembalian wang deposit pembukaan akaun HDA oleh Pemaju sebanyak RM250k dan juga apa2 baki lebihan dalam akaun HDA Pemaju.

iv. Meminta budi bicara pihak bank untuk KIV sementara bayaran bulanan sehingga satu penyelesaian dipersetujui bersama.

v. Menggunakan wang deposit akaun HDA tersebut untuk tujuan menanggung sebahagian daripada bayaran bulanan pinjaman pembeli dengan bank.
Walaubagaimanapun, cadangan ini harus diperhalusi dan dibincangkan secara terperinci dgn kesemua pihak yg terbabit. Mmg ianya bukan satu penyelesaian yg tuntas, mudah dan clear cut memandangkan tiada satu peruntukan undang2 yg jelas berkenaan dgn penyelesaian masalah tersebut. Tetapi, setidak2nya ada sedikit sinar kpd Pembeli.


Apa yg lebih penting adalah kerajaan kena gubal satu akta khusus atau peruntukan undang2 khusus berkaitan dengan remedy masalah projek terbengkalai ini. Peruntukan undang2 tersebut juga hendaklah memperuntukkan satu bentuk hukuman yg berat terhadap Pemaju dan Lembaga Pengarah syarikat pemaju yg projeknya terbengkalai, disamping memperuntukkan kuasa Mahkamah utk mengarahkan Ahli Lembaga Pengarah syarikat bertanggungjawab menanggungrugi pembeli sepenuhnya utk sesuatu projek terbengkalai.

No comments: